Räumliche Abhängigkeiten der Bodenpreisentwicklung auf Gemarkungsebene am Beispiel des Landkreises Mecklenburgische Seenplatte

Der Bodenmarkt in Ostdeutschland war im letzten Jahrzehnt gepragt durch eine vergleichsweise hohe Bodenmobilitat und durch stark steigende Bodenpreise. Allerdings unterscheiden sich die Bodenpreise in einzelnen Regionen sehr stark. In der vorliegenden Arbeit wurde untersucht, ob die Erzielung eines hoheren Verkaufspreises fur landwirtschaftlich genutzte Flache in einer bestimmten Gemarkung auf Nachbargemarkungen ausstrahlt, so dass dort ebenfalls hohere Preise erzielt werden. Als Untersuchungsregion wurde der Landkreis Mecklenburgische Seenplatte, der groste Landkreis in Deutschland, ausgewahlt. Der dortige Gutachterausschuss fur Grundstuckswerte stellte eine Kaufpreissammlung aller einzelnen Bodenverkaufe im Zeitraum 2001 bis 2016 mit insgesamt 12.045 anonymisierten Datensatzen zur Verfugung - nicht enthalten sind allerdings Falle des Erwerbs ganzer Betriebe bzw. von Unternehmensanteilen (Share Deal). Aus den Daten wurden letztlich 3.046 Ackerverkaufe mit Hilfe geografischer Informationssysteme und mit der Regressionsanalyse analysiert. Als Einflussfaktoren wurden die Bodenmobilitat und die Bonitat in der Gemarkung selbst sowie das Preisniveau in den Nachbargemarkugen gepruft. Die Auswertungen mit dem geographischen Informationssystem zeigt regional sehr stark abweichende Bonitat, wobei geologisch bedingt die besseren Boden von 42 bis 62 Bodenpunkten im Norden und Osten des Landkreises Mecklenburgische Seenplatte liegen, die schlechteren Boden dagegen westlich der Muritz und im sudlichen Teil. Entsprechend der Bonitat differieren auch die Bodenpreise. Die Bodenmobilitat betrug im Zeitraum 2003 bis 2016 im Mittel aller Gemarkungen etwa 14%. Zur Ermittlung der Ackerpreise in einer Gemarkung fuhrt die Regressionsanalyse zu signifikanten Koeffizienten fur Bonitat und Bodenmobilitat innerhalb der betrachteten Gemarkung, den Preisen fur Ackerflachen in den nachstgelegenen Gemarkungen in einer Entfernung von bis zu 20 km. Der zuletzt genannte Einfluss nimmt jedoch mit zunehmender Entfernung ab. In einer abschliesenden Simulation wurden die Preiselastizitaten fur einzelne Variablen ermittelt. Dem-nach hat das Preisniveau der Ackerflachen in den umliegenden Gemarkungen (0 bis 9,99 km) mit einem Elastizitatskoeffizienten von 0,45 den hochsten Effekt. Der Ackerpreis in einer Gemarkung wird danach durch die Bonitat in der Gemarkung selbst beeinflusst (Preiselastizitat 0,28). An dritter Stelle rangiert das Preisniveau der Ackerflachen in den Gemarkungen in der Entfernung 10 bis19,99 km mit einem Elastizitatskoeffizienten von 0,21. Welcher Anteil an Ackerflachen in einer Gemarkung verkauft wurden, sprich die Bodenmobilitat, scheint einen geringen Einfluss auf den Preis der Ackerflachen zu haben, da die Preiselastizitat nur 0,03 betragt. Aus dieser Untersuchung lasst sich folgern, dass ein Informationsfluss zwischen den Marktbeteiligten besteht, obwohl der Bodenmarkt von vielen als relativ intransparent wahrgenommen wird. Das vorliegende Datenmaterial bietet weitere Auswertungsmoglichkeiten, insbesondere die Betrachtung von Zeitverschiebungen (time lag) bleibt nachfolgenden Untersuchungen vorbehalten.