사회적 규제로서 주택임대차보호법의 형식주의와 원인

주택보급의 증가에 따라 자가거주율이 점차 증진되고 있음에도 불구하고, 주택을 이용의 대상으로 인식하는 경향이 증가하고 있으며 사회적 이동성이 점차 높아짐에 따라 주거는, 특히 대도시에서, 주택임대차에 상당부분 의존할 수밖에 없을 것으로 보인다. 일종의 사회적 규제로서 주택임대차보호법이 1981년 3월 5일 도입되어 4차에 걸쳐 개정되면서 지금에 이르고 있으나 형식주의화로 인하여 임차인의 보호에 충분히 기여하지 못하고 있을 뿐만 아니라 심지어 역기능을 하고 있다. 첫째, 보증금의 인상에 대한 규제는 실제에 있어서 사문화되었으며, 둘째, 이러한 상황에서 임대기간에 대한 규제가 주거안정에 기여하는데 한계가 있으며, 오히려 전세금의 과다 인상요인으로 작용하고 있다. 셋째, 무주택 서민의 보호는 현행 주택임대차보호법의 보완을 통해 달성되기는 어려울 것으로 판단된다. 정부정책으로서 법을 위시한 다양한 규칙의 형식주의는 실효성을 저해한다. 이러한 형식주의는 법은 그 자체로서 효과를 낸다는 정태적인 사고와도 무관하지 않다. 따라서 법을 위시한 모든 정부정책은 형식주의의 가능성을 사전에 검토한 뒤에 도입되어야 한다. 주택임대차보호법을 사례로 파악된 형식주의의 원인은 파레토 비효율성, 사회적 정당성의 저하, 사회적 불문율과의 불일치, 기대벌을 초과하는 기대이득, 규제당국의 집행의지 약화, 사회적 갈등의 법적 해결방식 회피 성향, 법규의 낮은 사회적 인지도 등으로 밝혀졌다.