Warum hat es das Erbbaurecht so schwer? – Zur Erhöhung der Akzeptanz von Erbbaurechten durch mehr Marktgerechtigkeit

Erbbaurechte werden in den letzten Jahren zwar wieder verstarkt verwendet, fuhren aber immer noch ein Nischendasein. Bei Erbbaurechten findet eine Aufspaltung der Eigentumsrechte an der Immobilie statt. Hierdurch entstehen einerseits zusatzliche Kontroll- und Durchsetzungskosten, andererseits auch Eingriffe in die Verfugungsrechte des Erbbauberechtigten. Beides fuhrt zu Wertabschlagen, mit denen Volleigentum nicht belastet ist. Dies belastet sowohl die Rendite als auch die Moglichkeiten, bezahlbaren Wohnraum uber Erbbaurechte zur Verfugung zu stellen. Hinzu kommen Nachteile bei der Verauserbarkeit und der Beleihbarkeit von Erbbaurechten. Auf der anderen Seite konnen Erbbaurechte als ein Instrumentarium zur Reallokation von Investitionsrisiken auf den Erbbaurechtnehmer verstanden werden. Marktgerechtigkeit vorausgesetzt, sinken die Renditeforderungen der Erbbaurechtgeber starker ab, als die Renditeforderungen der Erbbaurechtgeber ansteigen. Hierdurch entstehen u. U. betrachtliche Diskontierungsgewinne, die bei Volleigentum nicht generiert werden und die eine Uberkompensation der Nachteile des Erbbaurechts bewirken konnen. Allerdings erlaubt es die Art und Weise, wie in Deutschland Erbbaurechte angewandt werden aber nicht, diesen potenziellen Mehrwert tatsachlich auszuschopfen. Es werden Modelle aufgezeigt, die diese Anwendungsprobleme auf einfache Weise beheben.