SL - 58 MORADIA DE ALUGUEL NO BRASIL: CURITIBA, SALVADOR E SÃO PAULO

Esta Sessao Livre tem como objetivo discutir a possibilidade de implementacao de uma politica habitacional publica alicercada na locacao no Brasil. A discussao tem como base uma pesquisa encomendada pelo Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) com o objetivo de entender o mercado habitacional e a potencialidade de um programa habitacional de locacao social na America Latina. No caso brasileiro, foram estudo de caso as cidades de Curitiba, Salvador e Sao Paulo. Ao longo da pesquisa foram analisadas questoes relativas ao mercado habitacional brasileiro - dinâmica demografica brasileira, formas de moradia da populacao, caracterizacao do deficit habitacional, analise da estrutura de propriedade, politica habitacional, analise da legislacao relativa a locacao residencial e das estruturas financeiras e de credito imobiliario - como um todo, em especial nos municipios estudo de caso. No momento de se pensar numa politica habitacional publica alicercada na locacao e importante entender a dinâmica historica da producao de habitacao no Brasil e seu consequente enraizamento cultural. O acesso a moradia atraves do aluguel, bastante importe na primeira decada do seculo XX, diminuiu sistematicamente sua importância desde a alteracao da lei do inquilinato, com o congelamento dos alugueis, nos anos 1940. A moradia de aluguel para a populacao de baixa renda ficou restrita, durante as ultimas decadas, aos comodos em corticos e pensoes localizadas preferencialmente nas areas centrais das grandes cidades brasileiras, ou a sublocacao de comodos na periferia. Poucas vezes se pensou seriamente numa politica de aluguel. A memoria das leis do inquilinato e da instabilidade de renda, aliada a politica publica de incentivo a casa propria, tornaram essa uma opcao pouco atraente. Historicamente a politica de provisao de moradia no Brasil esteve sempre alicercada na opcao exclusiva pela casa propria, em detrimento de programas publicos de locacao, ou do incentivo ao pequeno locador. Desde o Banco Nacional de Habitacao (BNH), em 1964, ate o recente Programa Minha Casa Minha Vida (2009/2012) podemos verificar que a politica habitacional brasileira conserva como parâmetros principais a construcao de novas moradias e a casa propria. Por outro lado, a demanda da populacao em geral e mesmo dos movimentos de moradia tambem e pela producao/propriedade de novas moradias. Atualmente, apos uma substancial mudanca na legislacao concernente ao aluguel residencial, torna-se importante estudar a modalidade de acesso a moradia popular atraves da locacao social. Algumas experiencias, como a do Programa de Locacao Social em Sao Paulo, mantem o carater pontual e dependem, essencialmente, de gestoes municipais especificas, o que dificulta sua continuidade e tambem sua reprodutibilidade. E importante relembrar que o deficit habitacional brasileiro calculado pela Fundacao Joao Pinheiro em 2008 era de pouco mais de 5,5 milhoes de moradias, sendo 83 % urbano. O onus excessivo com aluguel representa 32% do deficit brasileiro, mas chega a 44% do deficit se considerarmos apenas as regioes metropolitanas. Apenas na RM Sao Paulo, o deficit devido ao onus excessivo com aluguel totaliza 256 mil unidades. Essas familias, com algo gasto mensal de aluguel, sao clientela potencial para programas de locacao social. Outro ponto importante e a renda familiar dessas familias: do total do deficit de 691 mil moradias para as tres regioes estudadas, 591 mil familias (86%) possuem renda mensal de no maximo 3 salarios minimos. Para o Brasil como um todo, as familias com renda de ate 3 salarios minimos concentram 89,6% do deficit habitacional. A analise da estrutura de propriedade mostrou que no pais como um todo e nos municipios estudados, na ultima decada, ocorreu uma timida retomada do aluguel como forma de moradia. A proporcao de domicilios alugados e maior nas areas mais centrais nos tres municipios. Em geral areas que agregam os centros historicos e bairros populares e degradados, com grande concentracao de corticos, alem de pequenos imoveis do tipo quitinete. A relacao entre o aluguel medio e a renda media nos municipios estudados mostra que, em media, 23% da renda e destinada a gastos com moradia. Ha maior percentual de unidades alugadas em Sao Paulo. Esse percentual diminui em Curitiba e ainda mais em Salvador. A proporcao de casas proprias em Salvador deve estar ligada a proporcao de casas em favelas, na grande maioria, proprias (em Salvador 32% da populacao reside em favela). Em Curitiba o percentual de casas alugadas atingiu 22,50% do total dos domicilios. Nesta cidade, a proporcao de favelados em 2010 foi de 9,32%. Ja em Sao Paulo a proporcao de casas alugadas e de quase 25%. No municipio de Sao Paulo 9,39% dos domicilios alocam-se em favelas, com um total de 11,45% da populacao.O numero medio de pessoas por domicilios nas casas de aluguel e, nas 3 cidades, menor que nas casas proprias. Em Sao Paulo a densidade domiciliar e mais de 10% maior que em Curitiba e Salvador e as condicoes de densidade domiciliar sao piores: e onde o numero de comodos por casa e menor, o numero de moradores por dormitorio e o maior, ultrapassandoo limite da Organizacao Mundial da Saude. Mesmo o numero de banheiros por domicilio e menor na capital paulista que em Salvador e Curitiba.Para Curitiba, o inquilino tipico e migrante: mais de 66% dos chefes moradores em casas alugadas nao nasceram em Curitiba, e a maioria deles sequer nasceu no estado do Parana. Em Sao Paulo, o perfil migratorio apresenta alguma diferenca: a maioria dos chefes nao nasceu no municipio, mas o que chama a atencao e o enorme percentual de chefes locatarios que nao nasceram no estado de Sao Paulo, quase 80%, sendo o Norte e Nordeste a origem habitual (74%). O inquilino tipico paulistano e nordestino, fato que nao se repete em Curitiba, onde mais de 50% sao paranaenses. Ja em Salvador a proporcao de nascidos no municipio e sensivelmente maior que nos outros dois, chegando a 49%, e apenas 27% nao eram nascidos na Bahia. Entre os nao nativos do estado, 56% nasceram na regiao Norte ou Nordeste.Nesta sessao sera analisada inicialmente a estrutura de propriedade no Brasil, tendo como foco especifico as moradias de aluguel, caracterizando seus moradores tanto a nivel nacional quanto para as cidades estudos de caso.Serao analisadas tambem as politicas urbana e habitacionais de Curitiba, Salvador e Sao Paulo, bem como as possibilidades de investimento privado no mercado habitacional de aluguel.Esta sessao sera articulada a partir de cinco trabalhos, todos resultantes da pesquisa sobre moradia de aluguel promovida pelo Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) ao longo de 2012.