공간구조 특성이 복합상업시설 임대료 형성에 미치는 영향

본 연구의 목적은 기존 복합상업시설의 임대료를 결정하는 요인을 살펴보고, 기존 임대료산정방식에 공간구조 특성인자를 대입했을 때의 설명력을 검토하여 공간구조 특성이 복합상업시설 임대료 형성에 어떠한 영향을 미치는지를 살펴보고자 한다. 연구의 범위는 서울시 강남구 삼성동에 위치한 코엑스몰 지하 1층 내부의 상업시설 중 공간구조 변화에 따른 임대료 변화를 살펴 볼 수 있는 오솔길의 매장 41개를 대상으로 하였다. 연구의 방법은 첫째, 문헌고찰과 전문가 인터뷰를 통해 복합상업시설에서의 임대료 결정요인을 추출한다. 둘째, Space Syntax의 VGA를 활용하여 코엑스몰 ‘신 동선개발동선’의 개발전과 개발후의 공간구조를 분석하여 공간구조특성 인자를 추출한다. 셋째, 기존 임대료결정요인변수와 공간구조특성 변수들이 복합상업시설 임대료에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위하여 SPSS를 활용하여 회귀분석을 실시하였다. 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 임대료와 가장 높은 상관성을 보이는 변수는 지하철역에서의 거리와 면적이 유의미한 결과를 보여주었다. 둘째, 공간구조특성 변수를 반영한 산정식이 기존 임대료 산정식에서 위치 변수를 반영한 산정식보다 설명력이 높았다. 셋째, 개발 전과 개발 후의 기존 임대료 산정식에서 위치의 영향력이 증가하였다. 현재 복합상업시설의 임대료는 객관적인 데이터에 의한 산정보다는 정책적 결정에 의해 산정되고 있는 실정이다. 하지만 임대료는 상가의 가치를 판단하는 근거로서 객관적인 변수와 산정식을 통해 설정될 필요가 있다. 공간구조특성변수를 반영한 임대료 산정의 재설정은 상가의 가치평가 뿐 아니라 복합상업시설의 임차인ㆍ임대인들에게 시너지 효과를 이룰 수 있을 것이다. 임대료를 결정하는 요인에 물가상승지수의 반영, 다양한 공간구조 변수를 추가하여 임대료산정모형 회귀식의 정확성을 추가할 필요가 있다. 또한 업종의 분류에 대한 고려 및 매출과 임대료의 관계를 통한 임대료 산정에 대한 연구가 지속되어야 할 것이다.