Legal maintenance of residential buildings and the role of the building engineering graduate = Mantenimiento legal en los edificios de uso residencial y el papel del graduado en edificación

Abstract All the regulations of our legal framework, starting with the generalist one, as the Civil Code, to the specific of the construction sector, as the LOE for example, require the owners and the users to maintain the buildings in a state of conservation that keeps out of risk the people who use it. A series of periodically programmed activities are deduced of the technical regulations set of the building systems, which form the Plan of Legal Preventive Maintenance of the Building. This Plan contemplates the intervention in the system parts where the failures can cause important damages for the health of the users (elevators, boilers, etc.) or high economic impact injuries (facades, covers, etc). The real truth is that good maintenance practices implemented in buildings with other uses (industrial, hospital, public, etc.) are not transferred to residential buildings, despite forming the largest group of all of them. Several negative circumstances arise from the above considerations: deferred maintenance becomes corrective one with the high economic costs associated with the added values of urgency and opportunity, systems and materials life cycle reduction trigger the renewal; the owner’s liability to third parties’ damag-es increases and the insurance policy contracted not always covers all situations where exist a clear lack of functions. The role of the Building Engineering graduate must be fundamental in all the processes related to the building maintenance. The university education offers the knowledge in the characteristics of the materials and constructive systems, as well as the criteria of durability and the mecha-nisms through which pathological processes initiate. Therefore, it is able to interpret the injuries and damages that appear and to plan the necessary corrective actions. Making a comparison with medicine field, buildings need a doctor who recognizes their condition in the first instance and who knows to diagnose and cure if necessary, or to send to a specialist treating it. That "head technician" is the building graduate. The importance of the sector for companies and technicians, its size, its practices and its development and expecta-tions, deals with this communication. Resumen El Plan de Mantenimiento Preventivo Legal del Edificio esta formado por una serie de actividades programadas periodicamente extraidas de la normativa tecnica de los sistemas que forman parte de un edificio. Este Plan contempla la intervencion en los sistemas en los que los fallos pueden provocar danos importantes para la salud de los usuarios (ascensores, calderas, etc.) o lesiones de elevado impacto economico (fachadas, cubiertas, etc.). Lo cierto es que las buenas practicas de mantenimiento implantadas en edificios de otros usos (industrial, hospitalario, de publica concurrencia, etc.) no se trasladan a la edificacion residencial, a pesar de conformar el mayor grupo de todos. De lo anterior se desprenden varias circunstancias negativas: el mantenimiento diferido se transforma en correctivo, con los elevados costes economicos que conlleva por los valores agregados de urgencia y oportunidad; los sistemas y materiales disminuyen su ciclo de vida, precipitando su renovacion; la responsabilidad de los propietarios frente a danos a terceros aumenta, y no siempre la poliza de seguro contratada contempla la cobertura de todas las situaciones en las que hay un manifiesta dejacion de funciones. El papel del Graduado en Edificacion debe ser fundamental en todos los procesos relacionados con el mantenimiento de los edificios. Por su formacion conoce las caracteristicas de los materiales y sistemas constructivos, asi como los criterios de durabilidad y los mecanismos a traves de los cuales se inician los procesos patologicos. Es capaz, por tanto, de interpretar las lesiones y danos que aparecen y de planificar las acciones correctoras necesarias. Buscando un simil con el campo de la medicina: los edificios necesitan un medico de cabecera que reconozca el estado de los mismos en una primera instancia y que sepa diagnosticar y curar llegado el caso, o bien, desviar el mismo hacia algun especialista que lo trate. Ese “tecnico de cabecera” es el graduado en edificacion. Esta comunicacion trata de la importancia del sector para las empresas y los tecnicos, de su tamano, sus practicas y de su desarrollo y expectativas.