HITOS CRÍTICOS EN PROYECTOS DE REGENERACIÓN DE EDIFICIOS DE VIVIENDA SOCIAL Recomendaciones y Sugerencias para Futuras Intervenciones

Tema de Investigacion: la vivienda social en altura en Chile y la Regeneracion Urbana. Del deficit cuantitativo al deficit cualitativoEn los ultimos 50 anos, las ciudades chilenas han triplicado su poblacion. Para responder a este crecimiento, el Estado ha construido en las ultimas decadas mas de 340 mil departamentos en condominios sociales en altura, que se encuentran distribuidos masivamente a lo largo de todo el pais. La implementacion de este modelo de vivienda social consiguio reducir significativamente el deficit de viviendas, sin embargo ha demostrado carecer de las condiciones minimas de habitabilidad. Estas viviendas presentan deficiencias de orden cualitativo, hacinamiento, fallas en el desempeno termico y acustico de su envolvente, problemas de contaminacion intradomiciliaria, y un acentuado deterioro de las instalaciones y los espacios comunes de los conjuntos.En Chile, para el ano 2050, 18 millones (90%) de sus habitantes viviran en ciudades y sera necesario construir un millon de nuevas viviendas, principalmente para familias de bajos ingresos. El modelo de crecimiento actual de la ciudad privilegia la localizacion de la vivienda social en la periferia y la demolicion de viviendas obsoletas para construir nuevos edificios. Entre las consecuencias de esta practica se encuentran la segregacion urbana, inexistencia de movilidad social de las familias de escasos recursos, devaluacion de la inversion inmobiliaria, y traspaso al Estado del costo asociado a la nueva urbanizacion. Esta practica resulta ser ineficiente, no sostenible economica ni ambientalmente y socialmente inaceptable. Indiscutiblemente, no es posible enfrentar los desafios futuros con este modelo de crecimiento urbano.La regeneracion de la vivienda social colectiva es una alternativa al crecimiento y densificacion de las ciudades. La mayoria de esta vivienda permanecera operativa para el ano 2050 y su regeneracion representa una oportunidad para mejorar edificios existentes localizados en comunidades consolidadas. Este modelo de intervencion sustentable permitiria consolidar el tejido social, capitalizar la inversion realizada en infraestructura, conservar la energia invertida en su construccion y extender el ciclo de vida de los edificios.En la actualidad, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo a traves de su Programa de Regeneracion de Conjuntos Habitacionales, ha establecido la necesidad urgente por reducir el deficit cualitativo de la vivienda social y mejorar estos edificios. Los proyectos en desarrollo consideran la rehabilitacion de 2.132 viviendas y el mejoramiento del espacio publico asociado a los conjuntos. Ademas, estas intervenciones proponen demoliciones de algunos o la totalidad de los edificios existentes con el fin de crear vivienda nueva o liberar espacio publico. Entre los proyectos destacados se encuentran el caso en etapa de construccion de Brisas del Mar en Vina del Mar con la rehabilitacion de 312 viviendas y el caso de Marta Brunet en Santiago con un proyecto para 1.256 viviendas donde se rehabilitaran 704 unidades y demolera el resto. Hasta el momento, estas intervenciones consideran un largo proceso de aprendizaje con operaciones que representan casos aislados y donde no existe una sistematizacion del proceso requerido para desarrollar estos proyectos que, sin embargo, poseen situaciones legales, morfologicas y estructurales similares. La gestion de estos proyectos emblematicos ha sido realizada por medio de la combinacion de diversas politicas publicas  ya que no existe un subsidio especifico dirigido a la rehabilitacion de estos condominios. En la actualidad, las experiencias en desarrollo permiten identificar patrones replicables que constituyen nudos criticos de los actuales programas de rehabilitacion. Estos hitos pueden extender los tiempos de ejecucion de los proyectos, comprometer su factibilidad social y economica, y la permanencia de este tipo de programas en la oferta publica futura.2. Objetivo y MetodologiaDesarrollar un analisis sistematico de la gestion e implementacion de proyectos de regeneracion de vivienda social en altura en Chile.A partir de la identificacion y analisis de los hitos criticos de los proyectos de regeneracion y rehabilitacion en condominios sociales en altura en Chile es posible elaborar recomendaciones orientadas a hacer mas eficientes sus operaciones de ejecucion.La investigacion corresponde a un estudio de casos, correspondientes a conjuntos habitacionales intervenidos por el programa de regeneracion de conjuntos habitacionales del MINVU. Especificamente, se caracterizo la experiencia representativa de los tres casos que presentan un mayor grado de avance en el proyecto para identificar los hitos criticos en las etapas previstas por el programa.Se desarrollo un analisis de los casos considerando su gestion e implementacion para reconstruir la historia de cada caso, las decisiones tomadas, sus justificaciones, las principales dificultades, y los resultados. En este marco, se llevaron a cabo: la revision de documentos e informes relativos al programa de regeneracion de conjuntos habitacionales del MINVU, entrevistas a informantes clave del proceso, y la visita y observacion de los casos de conjuntos intervenidos, de forma tal de generar una vision integral de lo que ha sido el proceso.  La informacion fue sistematizada en una matriz de analisis, organizada de acuerdo a fases de aplicacion del proyecto, distinguiendo entre actores, recursos y procesos en cada etapa. Con esto, se identificaron elementos comunes en el desarrollo de los procesos y sus hitos criticos.A partir de los resultados, se elaboraron recomendaciones orientadas a mejorar el proceso de gestion y aplicacion que permitan reducir plazos, disminuir costos y eliminar procesos redundantes, asi como su evaluacion en escenarios futuros de propuestas de intervencion.5. ResultadosA partir de los casos estudiados se identificaron patrones reconocibles en el desarrollo de las propuestas. Se identifican aspectos relevantes en su implementacion y condicionantes de los plazos de ejecucion, e.g. estudios de titulos de propiedad, analisis de factibilidad estructural y aplicacion de normativas constructivas. A partir de una clasificacion segun los agentes involucrados y plazos de ejecucion se desarrollaron escenarios donde se incorporan nuevas herramientas de gestion y/o se reorganizan los periodos de aplicacion dentro del proceso global de la propuesta.