How to Improve the Economic Policy Framework for the Housing Market in Israel

Israeli house prices have risen by over 50% over the past three years. In part this reflects the fact that for several years housing construction had not kept pace with increases in the number of households. In response to these developments, hitherto sluggish planning-approval processes are being speeded up. However, in addition low interest rates have been boosting demand, and there are concerns that prices have already been driven to bubble levels. Efforts have been made to subdue demand, and the market has cooled off somewhat, but there remains a risk of a hard landing with a sharp downward price correction and a contraction in construction activity. Recent price developments are not the only economic issue in Israeli housing. As in a number of other OECD countries, housing policies favour home ownership through tax settings and subsidies for house purchase, potentially raising issues of labour mobility. More generally, housing support (public housing and rent support as well as subsidies for purchase) endeavours to fulfil an unusually wide policy agenda that goes beyond simply assisting low-income households with their housing needs. This Working Paper relates to the OECD 2011 Economic Survey of Israel (www.oecd.org/eco/surveys/Israel). Marche du logement : comment ameliorer le cadre de politique economique en Israel Ces trois dernieres annees, les prix des logements ont bondi de plus de 50 % en Israel. Cette envolee tient notamment au fait que, pendant plusieurs annees, la construction de logements n'a pas suivi le rythme de l'augmentation du nombre de menages. Face a cette situation, des mesures ont ete prises pour accelerer les procedures relatives a l'amenagement du territoire, jusqu'a present tres lentes. Cependant, le faible niveau des taux d'interet stimule la demande de logements, et certains craignent que la hausse des prix n'ait deja pris des proportions de bulle. Les autorites israeliennes s'efforcent de temperer la demande, et une certaine detente du marche a pu etre observee, mais il subsiste un risque d'atterrissage en catastrophe, qui se traduirait par une correction brutale a la baisse des prix et une contraction de l'activite dans le secteur de la construction. Le marche du logement israelien n'est pas seulement affecte par la flambee recente des prix : comme dans d'autres pays de l'OCDE, les politiques du logement favorisent l'accession a la propriete au moyen de mesures fiscales et de subventions a l'achat, ce qui pourrait avoir des consequences negatives sur la mobilite de la main-d'oeuvre. D'une maniere plus generale, l'aide au logement (qui englobe les logements sociaux, les allocations logement et les subventions a l'achat) est axee sur un eventail particulierement vaste d'objectifs de l'action publique, qui va bien au-dela de l'aide aux menages a bas revenus en matiere de logement. Ce Document de travail se rapporte a l'Etude economique de l’OCDE d’Israel 2011 (www.oecd.org/eco/etudes/Israel).