Semesterparagrafen - en lucka i lagen? En kritisk analys av 12 kap. 32 § JB

Syftet med denna uppsats ar att kritiskt granska och analysera bestammelsen i 12 kap. 32 § jordabalken (JB) och dess tillampning vid kommersiella hyresavtal. Den huvudsakliga problematiseringen ar huruvida lagrummets avsedda andamal stammer overens med dagens tillampning och om den kan anses medfora en obalans mellan avtalsparterna som inte ar rattfardigad. 12 kap. 32 § forsta stycket JB stadgar ett forbud mot att overlata hyresavtalet utan hyresvardens samtycke medan det andra stycket stadgar att hyresgasten far saga upp avtalet om hyresvarden nekar samtycke utan skalig anledning eller inte lamnar besked inom tre veckor. Av forarbetena att doma verkar det aldrig ha varit syftet att ge hyresgasten en uppsagningsratt vid overlatelsesituationer, eller ens en mojlighet att overlata utan hyresvardens samtycke med undantag for dodsbon. En forvanskning av bestammelsen tycks ha kommit att medfora en forskjutning av skyddsintresset. Fran att ha haft intentionen att tillvarata hyresvardens intressen har det senare overgatt till att istallet tillvarata hyresgastens. En lokalhyresgast har goda mojligheter att fa till stand en overlatelse och kan aven erhalla en uppsagningsratt. Hyresvarden a sin sida har fa mojligheter att hindra en overlatelse och kan inte heller paverka en uppsagning. Det har diskuterats huruvida hyresgastens mojlighet till ensidig uppsagningsratt har kommit att utnyttjas av illojala hyresgaster som vill ta sig ur ett hyresavtal i fortid. Praxis visar pa exempel dar hyresgaster anvant nagot tveksamma metoder for att skapa en uppsagningsratt, exempelvis avsanda en oklar overlatelsebegaran och darefter gora sig okontaktbar, eller skicka begaran nar hyresgasten vet att hyresvarden ar pa semester. Om begaran inte besvaras inom tre veckor far hyresgasten en ratt att saga upp hela avtalet - darav begreppet ”semesterparagrafen”. Till hyresgastens fordel staller domstolen laga krav pa vad som utgor en konkret begaran. Uppsagningsratten bortfaller om det ar fraga om en skenoverlatelse men det stalls hoga krav pa att hyresvarden ska anses ha visat att hyresgasten inte haft ett verkligt overlatelsesyfte. Jordabalkens 12 kapitel ar tvingande till hyresgastens forman. Vid kommersiella hyresavtal ar det i regel tva jamlika parter varfor det kan argumenteras for att det skydd som tillgodogors hyresgaster genom 12 kap. JB skapar en obalans mellan tva egentligen jambordiga parter. Den mojlighet till uppsagningsratt som 32 § ger hyresgasten star inte i forhallande till hyresvardens mojlighet att saga upp hyresgasten i fortid eller mojlighet att ens paverka uppsagningen. Den obalans som 32 § medfor kan enligt forfattaren inte anses rattfardigad. Lagrummet bor darfor andras. For att motverka missbruk av bestammelsen skulle man exempelvis kunna forlanga tidsfristen, infora krav pa samarbete eller lata uppsagningsratten infalla forst efter att en forlikning infor medlingsnamnd misslyckats.