RİSKLİ YAPI TEMELLİ KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARININ KENTSEL RANTA ETKİSİ, İZMİR – KARŞIYAKA ÖRNEĞİ

2005 yilinda yururluge giren 5393 Sayili ‘Belediye Kanunu’ ile baslayan donusum uygulamalari, 2012 tarihinde yururluge giren 6306 Sayili ‘Afet Riski Altindaki Alanlarin Donusturulmesi Hakkinda Kanun’ ile genis bir uygulama zeminine kavusmustur. 6306 Sayili Kanun uyarinca yapilan calismalara bakildiginda, tek tip bir amac ve uygulama yapilmadigi gorulmekte; yere, bolgenin ozelliklerine, arz talep durumuna, hatta rant potansiyeli gibi pek cok gerekceye gore sureclerin kendine has dinamiklerini urettigi gozlenmektedir. Riskli yapilarin iyilestirilmesinin suphesiz kent ve mimarlik baglaminda olumlu getirileri vardir. Ancak sosyal, kulturel ve cevresel boyutlardan uzak bir donusum surecinin kentlere butuncul bir fayda saglamayacagi dusunulmektedir. Bu baglamda, bu calisma ile Izmir Ili, Karsiyaka Ilcesinde 6306 sayili kanunun ‘Riskli Yapi’ kategorisinde degerlendirilerek yenilenen konutlarda, kanun ile hedeflenen afet riskinin giderilmesinin otesinde rant olusumuna katkisi bulunup bulunmadiginin irdelenmesi amaclanmaktadir. Calismada kullanilan veriler Izmir Valiligi Cevre ve Şehircilik Il Mudurlugu ve Karsiyaka Belediyesi’nden temin edilmistir. Veriler mahallelere ve basvuru yilina gore siniflandirilmis, sonrasinda SPK lisansina sahip gayrimenkul degerleme firmalarinin arsivleri taranarak riskli yapi ilan edilen 2.113 binadan, 289’unun daha onceki yillarda hazirlanmis degerleme raporlarina ulasilmistir. Akabinde, bu konut degerleri Turkiye Cumhuriyet Merkez Bankasinca tespit edilen Konut Fiyat Endeksleri kullanilarak 2019 yilina tasinmistir. Bunun yaninda soz konusu konutlarin guncel piyasa kosullarina gore sahip olduklari degerler, gayrimenkul degerleme yontemlerinden ‘Emsal Karsilastirma’ yontemi kullanilarak arastirmaci tarafindan bir kere daha tespit edilmistir. Sonuc olarak da ulasilan bu iki deger parsel ve mahalleler bazinda birbirleriyle karsilastirilarak 6306 sayili kanunun sadece afet riski karsisinda yapilarin yenilenmesine hizmet etmedigi, ayni zamanda yenilenen konutlar bazinda rant olusmasina neden oldugu ortaya konulmustur.