Évaluation des aménités urbaines par la méthode des prix hédoniques: une application au cas de la ville d'Angers

[fre] La question des choix residentiels des menages constitue l’une des problematiques centrales de l’economie urbaine actuelle. Si les premiers modeles monocentriques se focalisaient sur l’arbitrage des menages entre les couts de localisation et les couts de deplacements entre le domicile et le lieu de travail suppose se situer au centre‑ville economique, les travaux plus recents cherchent a depasser ce cadre simplificateur afin de rendre compte des evolutions urbaines actuelles et des differences observees entre les villes europeennes et nord‑americaines. En particulier, la prise en consideration du role des amenites urbaines et naturelles ameliore le pouvoir explicatif de ces modeles theoriques urbains. Largement utilisee dans le domaine de l’evaluation environnementale, la methode des prix hedoniques peut apporter des elements pertinents a cette problematique urbaine. Developpee par Rosen (1974), elle permet de mesurer, a partir des comportements des menages, la valeur que ces derniers accordent aux differentes caracteristiques intrinseques et extrinseques des logements, en particulier aux differentes amenites naturelles ou construites. L’estimation de ces prix hedoniques doit tenir compte du double caractere spatial et endogene des caracteristiques des logements : des estimations naives par moindres carres ordinaires sont potentiellement biaisees. Corriger ces biais requiert l’utilisation de la methode FGS2SLS proposee par Fingleton et Le Gallo (2008), combinant variables instrumentales et correction de l’autocorrelation spatiale. Cette methode est mise en oeuvre dans le cas de la ville d’Angers : avec un centre bien pourvu en amenites historiques, il est en effet typique du cas europeen. Au‑dela du role preponderant des caracteristiques intrinseques des logements, la valorisation par les menages des amenites «vertes » telles que les espaces verts souligne la complexite de l’espace urbain angevin. [ger] Die Frage der Wohnortentscheidungen der Haushalte stellt heute eine der wichtigsten Problemfelder der Erforschung der urbanen Wirtschaft dar. Wahrend die ersten Modelle monozentral waren und sich auf das Abwagen der Haushalte zwischen den Wohnkosten und den Kosten des Transports zwischen Heim und Arbeitsplatz konzentrierten, wobei bei letzterem davon . ausgegangen wurde, dass er sich im wirtschaftlichen Zentrum befindet, versuchen neuere Forschungen diesen die Tatsachen vereinfachenden Rahmen zu erweitern, . um den aktuellen stadtischen Entwicklungen und den beobachteten Unterschieden zwischen europaischen und nordamerikanischen Stadten Rechnung zu tragen. Vor allem die Berucksichtigung der Attraktivitat der urbanen und naturlichen Annehmlichkeiten tragt dazu bei, das Erklarungsvermogen der theoretischen Modelle zu verbessern. Die Methode der hedonischen Preise, welche im Bereich der Umweltbewertung weit verbreitet ist, kann zu dieser urbanen Problematik relevante Elemente beitragen. Sie wurde von Rosen (1974) entwickelt und ermoglicht es, aufgrund des Verhaltens der Haushalte den Wert zu messen, den diese den verschiedenen intrinsischen und extrinsischen Eigenschaften der Wohnsituationen beimessen, insbesondere bezuglich derer naturlicher oder baulicher Annehmlichkeiten. Bei der Schatzung der hedonischen Preise muss sowohl den topografischen als auch den inharenten Charakteristika der Wohnungen Rechnung getragen werden. Ubliche naive Schatzungen allein aufgrund von Quadratmeterpreisen konnen das Ziel verfehlen. Um solche Verzerrungen zu vermeiden muss die Methode FGS2SLS (feasable generalised spatial least squares) von Fingleton und Le Gallo (2008) angewandt werden, welche Instrumentvariable und Korrektur der raumlichen Autokorrelation verbindet. Diese Methode haben wir auf die Stadt Angers angewandt, deren Stadtzentrum viele historische Annehmlichkeiten bietet. Sie ist in der Tat typisch fur Europa. Neben der herausragenden Rolle der intrinsischen Merkmale der Wohnungen zeigt die Wertschatzung seitens der Haushalte von „ grune“ Annehmlichkeiten wie zum Beispiel Grunflachen, wie komplex die urbane Landschaft von Angers ist. [spa] Evaluacion de los atractivos urbanos mediante el metodo de los precios hedonicos : aplicacion en el caso de la localidad francesa de Angers . La cuestion de las elecciones residenciales de las familias es una de las problematicas centrales de la economia urbana actual. Si bien los primeros modelos monocentricos se focalizaban en los trade‑offs que las familias han de hacer entre los costes de la vivienda segun el emplazamiento y los costes de los desplazamientos entre el domicilio y el lugar de trabajo en general localizado en el centro economico de la ciudad, los trabajos mas recientes pretenden ir mas alla de este marco simplificador queriendo dar cuenta de las evoluciones urbanas actuales y de las diferencias observadas entre las ciudades europeas y norteamericanas. En particular, la consideracion del papel de los atractivos urbanos y naturales de la ciudad refuerza el poder explicativo de estos modelos teoricos urbanos. Ampliamente utilizada en el ambito de la evaluacion medioambiental, el metodo de los precios hedonicos puede aportar elementos pertinentes a esta problematica urbana. Desarrollado por Rose (1974), este metodo permite medir, a partir de los comportamientos de las familias, el valor que estas ultimas otorgan a las diferentes caracteristicas intrinsecas y extrinsecas de la vivienda y, en particular, a los diferentes atractivos naturales o edificados. La estimacion de dichos precios hedonicos ha de tomar en consideracion el doble caracter espacial y endogeno de las caracteristicas de las viviendas : las estimaciones ingenuas que recurren a minimos cuadrados ordinarios estan potencialmente sesgadas. Para corregir estos sesgos, es necesario recurrir al metodo FGS2SLS propuesto por Fingleton y Le Gallo (2008), que combina variables instrumentales y correccion de la autocorrelacion espacial. Se ha aplicado este metodo en el caso de la localidad francesa de Angers, que goza de un centro con muchos atractivos historicos. Angers encarna el tipico caso europeo. Mas alla del papel preponderante de las caracteristicas intrinsecas de las viviendas, la valoracion que las familias hacen de los atractivos «verdes » como los espacios naturales subraya la complejidad del espacio urbano de Angers. [eng] The issue of households’ residential choices is one of the key problem areas in urban economics today. While the first monocentric models focused on households’ tradeoffs between the costs involved in location and the costs of travel between home and workplace, which was assumed to be in the economic centre of the city, more recent studies attempt to look beyond this simplifying framework and take into account current urban changes and the differences observed between European and North American towns. In particular, taking account of the role of urban and natural amenities improves the explanatory power of these theoretical urban models. Widely used in the field of environmental evaluation, the hedonic price method can provide useful responses to this urban problem. Developed by Rosen (1974), it uses household behaviours to measure the value that households place on different intrinsic and extrinsic housing characteristics, particularly natural or built amenities. Estimation of these hedonic prices must take account of the dual spatial and endogenous nature of the characteristics of housing : simple estimates by the ordinary least squares method are potentially biased. To correct this bias, the FGS2SLS method proposed by Fingleton and Le Gallo (2008) must be used, combining instrumental variables and spatial autocorrelation correction. This method is applied to the case of the town of Angers : the town centre has many historic amenities, and it is indeed a typical European example. Beyond the predominant role given to the intrinsic features of the housing, the way households value “ green” amenities such as green spaces emphasises the complexity of the Angers urban space.